LMNP : ce que la loi de finances 2027 pourrait changer pour vos amortissements

Depuis des années, la location meublée non professionnelle, le LMNP, est l’un des cadres les plus utilisés par les investisseurs particuliers. Son principal atout tient en un mot : l’amortissement. Au régime réel, il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, si bien que de nombreux loueurs perçoivent des loyers sans payer d’impôt pendant de longues années.

Ce mécanisme est désormais dans le viseur. Après la loi de finances pour 2025, qui réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, le projet de loi de finances pour 2027 s’attaque cette fois à l’amortissement lui-même.

À la date de publication de cet article, le texte est en cours d’examen au Parlement. Il peut encore être modifié, voire supprimé. Les chiffres qui suivent reposent sur la version déposée par le gouvernement.

Comment fonctionne l’amortissement aujourd’hui

Au régime réel, le loueur en meublé déduit de ses loyers ses charges, ses intérêts d’emprunt, puis l’amortissement de son bien. Le terrain n’est pas amortissable. Les locaux sont généralement amortis sur 25 à 40 ans selon leurs composants, le mobilier sur une durée plus courte.

L’amortissement ne peut pas créer de déficit. La part qui n’a pas pu être déduite une année n’est pas perdue : elle est mise en réserve et reportée sur les années suivantes, sans limite de durée. C’est ce qui permet à de nombreux loueurs de rester non imposés pendant toute la durée de leur crédit, et souvent au-delà.

Ce que prévoit le projet de loi de finances pour 2027

L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, modifierait ce régime sur trois points.

Un taux plafonné. L’amortissement des locaux serait limité à 2,5 % par an de leur prix de revient, terrain exclu. Pour les meublés de tourisme, le taux serait limité à 1,5 %.

Un plafond en euros, par foyer. L’amortissement des locaux ne pourrait pas dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens confondus. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait de 5 000 €.

La fin du report. Pour les exercices clos à partir de 2027, l’amortissement qui ne pourrait pas être déduit serait définitivement perdu. Le stock d’amortissements accumulé jusqu’à fin 2026 resterait déductible jusqu’en 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat de chaque année. Ce qui n’aurait pas été utilisé à cette date serait perdu.

Certains biens échapperaient au plafonnement : les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences seniors, des résidences services ou des établissements pour personnes âgées dépendantes. Les loueurs en meublé professionnels, les LMP, ne seraient pas non plus concernés, pas plus que les loueurs au micro-BIC, qui n’amortissent pas.

Le texte ne prévoit pas de régime particulier pour les biens déjà achetés : le plafond s’appliquerait quelle que soit la date d’acquisition.

Le seuil à connaître : 280 000 €

Le plafond de 7 000 € ne joue pas pour tout le monde. Puisque le taux est limité à 2,5 %, il ne devient effectif qu’au-delà d’une certaine valeur de locaux détenus par le foyer.

En dessous de ce seuil, c’est le taux de 2,5 % qui limite l’amortissement. Au-dessus, chaque euro de locaux supplémentaire ne génère plus aucun amortissement déductible : c’est de l’argent qui ne réduit plus votre impôt.

Ce seuil s’apprécie pour l’ensemble des biens du foyer. Trois studios de 100 000 € chacun, hors terrain, suffisent à le dépasser.

Ce que cela coûterait, en chiffres

Prenons deux situations, avec des hypothèses volontairement simples : des locaux amortis aujourd’hui sur 30 ans, sans tenir compte du mobilier, et un taux marginal d’imposition de 30 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.

Le stock d’amortissements : une perte possible

Beaucoup de loueurs ont accumulé, au fil des années, des amortissements non déduits. Aujourd’hui, ce stock est une réserve qui servira tôt ou tard. Demain, il pourrait se perdre en partie.

Plus votre stock est important par rapport à vos loyers, plus le risque de perte est élevé. C’est un point à vérifier dès maintenant avec votre expert-comptable.

Où en est le texte

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté deux amendements : l’un exclurait du plafonnement les logements loués à l’année comme résidence principale ou en bail mobilité, l’autre supprimerait tout amortissement pour les meublés de tourisme achetés à partir de 2027. La commission ayant ensuite rejeté la partie du budget consacrée aux recettes, l’examen en séance repart du texte du gouvernement.

Le débat se poursuit à l’Assemblée nationale, puis au Sénat. La loi de finances est en principe publiée fin décembre, et la mesure s’appliquerait vraisemblablement dès les revenus de 2027.

Autrement dit : rien n’est acquis, ni dans un sens, ni dans l’autre. Mais l’orientation est claire. Après la réforme de la plus-value en 2025, l’avantage fiscal du meublé se resserre à nouveau.

Les optimisations à étudier

Il n’existe pas de réponse unique. Selon votre situation, plusieurs pistes méritent d’être examinées.

Vérifier la ventilation de vos biens. La répartition entre le terrain, les locaux, leurs différents composants et le mobilier détermine le montant amortissable. Le texte vise l’amortissement des locaux : le mobilier semble donc rester en dehors du plafond, sans confirmation officielle à ce stade. Une ventilation bien documentée prend d’autant plus d’importance.

Mesurer le poids de votre stock d’amortissements. Il s’agit de savoir quelle part pourrait être consommée d’ici 2036 et quelle part risquerait d’être perdue.

Comparer le réel et le micro-BIC. Pour certains loueurs, notamment ceux dont l’amortissement serait fortement réduit, l’abattement forfaitaire du micro-BIC pourrait redevenir compétitif. Il est de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, et de 30 % dans la limite de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Examiner le statut de loueur professionnel. Les LMP seraient hors du champ du plafonnement. Ce statut suppose des recettes supérieures à 23 000 € par an et aux autres revenus d’activité du foyer, et il entraîne d’autres conséquences, notamment sur les cotisations sociales et la plus-value. Il ne se décide pas pour une seule raison fiscale.

Repenser les prochains investissements. Pour un nouvel achat, les résidences de services restent hors plafond. La location nue avec le dispositif Jeanbrun, l’investissement au sein d’une société à l’impôt sur les sociétés ou d’autres formes de détention obéissent à des règles différentes, avec leurs propres contraintes. La comparaison doit porter sur la rentabilité globale, pas sur le seul avantage fiscal.

Anticiper la revente. Depuis 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable lors de la revente. Pour certains biens détenus depuis longtemps, la question d’une cession, d’une transmission ou d’une restructuration mérite d’être posée avec l’ensemble de ces paramètres.

Ces pistes ne s’appliquent pas toutes à tout le monde, et aucune ne doit être engagée avant d’avoir chiffré votre situation réelle.

En résumé